Anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurdering

Klagen vedrører afslag på anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen.

Landsskatterettens afgørelse
Retten finder ikke grundlag for at pålægge SKAT at forelægge sagen for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Sagens oplysninger
Klageejendommen er en beboelsesejendom, opført i 1991, beliggende på adressen Y1.

Ejerens repræsentant har i oktober 2005 anmodet om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2002 og frem, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, med henblik på genoptagelse af grundværdien og fastsættelse af fradrag for forbedringer.

På tidspunktet for anmodning om ordinær genoptagelse var ejendomsværdien i 2002, 2004 og 2006 ansat til 13.300.000 kr. Heraf udgjorde grundværdien henholdsvis 605.700 kr. i 2002, 667.000 kr. i 2004 og 832.000 kr. i 2006.

Anmodning om genoptagelse var begrundet i nye oplysninger om ekstrafundering af ejendommen foretaget i 1991. Som dokumentation var indsendt byggeregnskab og geoteknisk rapport.

Som følge af det indsendte materiale genoptog SKAT grundværdierne pr. 1. januar 2002 og frem. Der blev fastsat et nedslag i grundværdien for ekstrafundering på henholdsvis 573.600 kr. i 2002, 634.900 kr. i 2004 og 799.900 kr. i 2006. Efter nedslag er grundværdien ansat til 32.100 kr. i 2002, 2004 og 2006.

Repræsentanten har den 6. juli 2009 anmodet SKAT om at anmode Skatterådet om tilladelse til ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 1991 - 2001 med henvisning til, at grundværdierne i disse år har været ansat væsentlig højere end grundens reelle værdi.

Af sagens oplysninger fremgår, at der mellem parterne er enighed om, at der ikke er begået umiddelbart konstaterbare fejl fra vurderingsmyndighedens side ved ansættelsen af de oprindelige grundværdier, idet ingen af parterne er bekendt med hvilket materiale, der lå til grund for de oprindelige grundværdiansættelser.

Repræsentanten har i forbindelse med sagen i SKAT gjort gældende, at det af Skatterådets afgørelse, offentliggjort i SKM2008.1049.SR, fremgår, at Skatterådet alene har imødekommet en anmodning om genoptagelse på grundlag af væsentlige afvigelser mellem de oprindelige ansættelser og de af SKAT indstillede ansættelser.

SKAT har i begrundelsen for afgørelsen i denne sag anført, at det er korrekt, at det af Skatterådets afgørelse fremgår, at der var tale om en væsentlig afvigelse, og at dette begrundede en ekstraordinær genoptagelse. I den konkrete sag var der imidlertid også tale om en objektiv fejl i grundværdiansættelsen, idet SKAT ikke havde ansat grundværdien korrekt efter den retlige anvendelse i henhold til lokalplanen. Dette forhold er beklageligvis ikke medtaget i den offentliggjorte afgørelse.

I forbindelse med sagens behandling i Landskatteretten har repræsentanten anmodet om, at Skatterådets afgørelse bliver fremlagt i sin helhed, hvilket er imødekommet. Af den nu indsendte sagsfremstilling/afgørelse fra Skatterådet vedrørende ejendomsværdien og grundværdiansættelsen fremgår bl.a.;

"SKATS bemærkninger
Det er SKATs opfattelse, at der ved vurderingerne pr. 1. januar 2001 og 1. januar 2002 er anvendt lejeværdier, der væsentligt overstiger normal markedsleje for de pågældende bygninger. Ved skønnet over lejeværdierne er der bl.a. taget udgangspunkt i markedsbarometer gældende fra 1. kvt. 2003 samt (...) oversigt over markedsleje ligeledes gældende fra 1. kvt. 2003, samt egne undersøgelser af lejeværdier for området. De anvendte lejeværdier overstiger den normale skønsusikkerhed, der er på erhvervslejer. Årsreguleringen pr. 1. oktober 2003 er dermed også reduceret ud fra for høje værdier.

Det indstilles derfor til Skatterådet at der foretages en genoptagelse af de pågældende vurderinger efter skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3.

Indstilling til Skatterådet
Grundværdien skal ved vurderingerne i 2001 og 2002 ansættes med udgangspunkt i lokalplan Lokalplanen omfatter kun en del af matrikel nr. Fremgår af lokalplanens § 2. stk. 1. I henhold til opmåling foretaget af er 11.497 kvm beliggende i landzone. Dette areal er ikke omfattet af lokalplanen.

Bebyggelsesprocenten for området må i henhold til lokalplanens § 7, stk. 2 ikke overstige 33. Der var ikke taget højde for bebyggelsesprocenten ved værdiansættelsen af grunden. Hele arealet var ansat til gældende områdepris for grundværdiområdet. Der skulle have været foretaget en opdeling af arealet beliggende i byzone med udgangspunkt i bebygget areal. Det bebyggede areal på 10.461 kvm., kræver ved en bebyggelsesprocent på 33 et grundareal på 31.700 kvm.

Ejendommen har et arealtilliggende på 68.441 kvm. Med udgangspunkt i bebygget areal, en bebyggelsesprocent på 33 og 11.497 kvm beliggende i landzone kan grundværdien herefter ansættes således, idet de 31.700 kvm ansættes til områdeprisen og det resterende areal i byzone ansættes til 35 kr/kvm.:

Med udgangspunkt i bebygget areal, en bebyggelsesprocent på 33 og 11.497 kvm beliggende i landzone kan grundværdien herefter ansættes således, idet de 31.700 kvm, ansættes til områdeprisen og det resterende areal i byzone ansættes til 35 kr/kvm.:

Oprindelig grundværdi

Det fremgår af indstillingen, at forskellen mellem den oprindelige ejendomsvurdering og indstillingen pr. 1. januar 2001 udgør 27.000.000 kr., svarende til 45 %. Forskellen pr. 1. januar 2002 udgør 46,8%.

Af begrundelsen fremgår;

"Det skønnes, at de oprindelig anvendte lejeværdier overstiger niveauet for markedslejen på vurderingstidspunktet. Resultatet af vurderingerne ligger derfor væsentligt over en på vurderingstidspunktet skønnet handelsværdi for ejendommen. Ved grundværdiansættelsen er der ikke taget højde for gældende lokalplan for området"

Skattecentrets afgørelse
Anmodning om forelæggelse for Skatterådet af spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen i 1991 - 2001 er ikke imødekommet.

I sager om forelæggelse for Skatterådet af tilladelse til ekstraordinær genoptagelse, skal der ikke alene ses på, om der er tale om en væsentlig fejl eller en væsentlig afvigelse, men foretages en samlet individuel bedømmelse, hvor såvel afvigelsens størrelse, objektive fejl i vurderingen, myndighedsfejl og særlige omstændigheder i øvrigt skal vurderes samlet.

Ved ansættelse af grundværdien skal der tages hensyn til de på vurderingstidspunktet kendte oplysninger. Ved ansættelse af grundværdien fra 1991 og frem, er vurderingerne ansat efter de på daværende tidspunkt kendte oplysninger.

SKAT var ikke bekendt med, at grunden var af en sådan beskaffenhed, at bebyggelse af grunden krævede udgifter til ekstrafundering/pilotering. Dette blev SKAT først bekendt med i forbindelse med genoptagelsesanmodningen i 2005 for ejendomsvurderingen 2002 og frem ved indsendelsen af byggeregnskabet og den geotekniske rapport.

SKAT er enig i, at afvigelsen fra den oprindelige grundværdi er væsentlig, men da afvigelsen ikke skyldes objektive forkerte oplysninger, myndighedsfejl eller åbenlyse fejl, er der ikke grundlag for at indstille til ekstraordinær ændring af vurderingen pr. 1. januar 2001 eller tidligere.

Det er korrekt, at det af SKM2008.1049.SR fremgår, at der var tale om en væsentlig afvigelse, og at dette begrundede en ekstraordinær genoptagelse. I den konkrete sag var der imidlertid også tale om en objektiv fejl i grundværdiansættelsen, idet SKAT ikke havde ansat grundværdien korrekt efter den retlige anvendelse i henhold til lokalplanen. Dette forhold er beklageligvis ikke medtaget i den offentliggjorte afgørelse.

Det er henvist til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 og vurderingslovens § 13.

Ejerens påstand og argumenter
Ejerens repræsentant har fremsat påstand om, at Landsskatteretten pålægger vurderingsmyndigheden at forelægge Skatterådet spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen i årene 1991-2001, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Til støtte for påstanden er bl.a. gjort gældende, at en ejer har et retskrav på at få en sag ekstraordinært genoptaget, hvis ejerens sag svarer til andre sager, der er blevet genoptaget. I henhold til lighedsgrundsætningen skal væsentligt lige forhold behandles lige. Ejeren har derfor krav på ekstraordinær genoptagelse, da ejerens forhold svarer til en række sager, som er blevet ekstraordinært genoptaget.

Der er henvist til U.2000.1969H samt U.2002.1854 hvoraf det fremgår, at afslag på en dispensationsansøgning i en byggesag ikke er sket ud fra sagligt begrundende kriterier. Desuden er henvist til U.2004.282V, hvor en afgørelse fra Det sociale Nævn blev underkendt af landsretten med henvisning til, at afgørelsen ikke var i overensstemmelse med den overordnede myndigheds praksis.

Repræsentanten gør desuden gældende, at der ifølge gældende praksis og TS-cirkulære 1996-8 skal gives ekstraordinær genoptagelse i tilfælde af væsentlige afvigelser eller objektive konstaterbare fejl, som ligger ud over den normale skønsusikkerhed, eller i tilfælde af en ubetydelig fristoverskridelse.

En ændring på mindst 30-35% i forhold til den oprindelige vurdering for samme år skal betragtes som en væsentlig afvigelse, og ændringen for klagers ejendom overstiger klart, hvad der må betragtes som en væsentlig afvigelse.

Repræsentanten har særligt henvist til ordlyden i TS-cirkulære 1996-8, pkt. 5.3 og Skatterådsafgørelse, offentliggjort i SKM2008.1049.SR, hvoraf fremgår, ?Efter sædvanlig praksis foretages ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 stk. 3 normalt kun, når der foreligger væsentlige afvigelser, hvilket normalt vil sige en ændring på mindst 30-35%, i forhold til den oprindelige vurdering for samme år, eller i tilfælde af objektivt konstaterbare fejl som ligger udover den normale skønsusikkerhed. Der henses endvidere til, om der forekommer myndighedsfejl eller lignede, der har betydet, at en ejer i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har benyttet sin klagemulighed."

Desuden er henvist til Østre Landsrets afgørelse, offentliggjort i SKM2003.411.ØLR, hvoraf gældende praksis fremgår i et brev af 7. februar 2001 fra Told- og Skattestyrelsen. Af brevet fremgår, at der sædvanligvis kun gives tilladelse til at gennemføre revisioner af ansættelser, der ligger mere end 3 år tilbage i tiden, hvis der har foreligget fejl, der alene kan tilskrives myndighederne, eller der er tale om åbenbart urigtige vurderinger eller ubetydelig overskridelse af 3 års fristen.

I øvrigt bemærker repræsentanten, at der i SKATs afgørelse er 2 forskellige begrundelser, der i øvrigt er i strid med Skatterådets lovfortolkning, samt at ejendomsvurderingen for 1991-2001 til fulde lever op til de kriterier for ekstraordinær genoptagelse, som følger af procesvejledningen pkt. G.3, Told- og Skattestyrelsens brev af 7. februar 2001, samt cirkulære 1996-8, som Skatterådet har tiltrådt ved SKM2008.1049.SR.

Subsidiært gør repræsentanten gældende, at hvis Landsskatteretten imod forventning ikke finder anledning til at pålægge vurderingsmyndigheden at forelægge 1991-2000 vurderingerne for Skatterådet, anmodes Retten om at pålægge vurderingsmyndigheden at forelægge Skatterådet 2001-ejendomsvurderingen til ekstraordinær genoptagelse.

Til støtte herfor er gjort gældende, at fristoverskridelsen for ordinær genoptagelse er meget begrænset, samt at denne vurdering danner grundlag for ejerens ejendomsbeskatning i al fremtid. 2001 er det loftsættende år og i modsætning til, hvad der i medfør af ejendomsskattelovens § 1, stk. 5, gælder for f.eks. fradrag, eksisterer ikke hjemmel for omberegning af grundværdien, når et nedslag for ekstrafundering indrømmes.

Til den nu for Landsskatteretten fremlagte afgørelse fra Skatterådet er anført, at det på grundlag af ordlyden i afgørelsen fortsat er opfattelsen, at der skal ske genoptagelse ved enten væsentlige afvigelser eller objektive konstaterbare fejl.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, at Skatterådet har hjemmel til at udtage tidligere vurderingsår til genoptagelse, som ligger ud over fristerne i § 33, stk. 2. SKAT har afvist ejerens anmodning om forelæggelse for Skatterådet med henblik på en ekstraordinær genoptagelse. I medfør af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1 har Landsskatteretten herefter kompetence til at tage stilling til, om sagen skal forelægges Skatterådet.

Om en ejendomsvurdering ekstraordinært skal genoptages beror på et forvaltningsretligt skøn. Dette fremgår bl.a. af Østre Landsretsdom af 9. marts 2007 og Højesteretsdom af 9. januar 2006, offentliggjort i SKM2007.186 ØLR og SKM2006.49 HR.

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter, jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser. Desuden lægges der vægt på, om der forekommer myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at ejeren i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har benyttet sin klagemulighed.

Landsskatteretten finder ikke, at der er grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Retten er enig i, at afvigelsen er væsentlig, men at dette i det foreliggende tilfælde ikke alene kan begrunde en ekstraordinær genoptagelse. Ved afgørelsen har Retten lagt vægt på, at boligselskabet siden 1991, på grundlag af byggeregnskabet, har haft kendskab til, at jordbundsforholdene på ejendommen kunne have betydning for ansættelsen af grundværdien, uden at boligselskabet har påklaget ansættelserne. Først i 2005 anmoder boligselskabet om genoptagelse og først i 2008 indsendes yderligere dokumentation i form af geoteknisk rapport.

Retten har endelig lagt vægt på, at der ikke i forbindelse med fastsættelse af de oprindelige ejendomsvurderinger foreligger oplysninger om, at ejendomsvurderingerne skulle være ansat på et forkert grundlag, eller at myndighederne i øvrigt skulle have begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med disse ansættelser.

SKATs afslag på anmodning om forelæggelse for Skatterådet stadfæstes hermed.